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中旅三亚蓝湾楼盘笔记
（项目位于三亚市海棠湾与土福湾交汇处，紧邻海棠湾高端度假区与清水湾高尔夫球场，主打“海景度假+低密社区+运动休闲”的高端居住社区，适合追求海景资源、度假配套与运动健康的品质客群。）
一、基础信息速览
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开发商：中国旅游集团（央企，旗下中旅投资为旅游地产开发平台，以“旅游+地产”融合开发为特色，聚焦高端度假与康养项目，在三亚布局多个海景项目，经验丰富）。
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项目位置：三亚市海棠区椰林路与林旺南路交汇处（地处海棠湾与土福湾交汇处，紧邻海棠湾高端度假区（如亚特兰蒂斯、免税店）、清水湾高尔夫球场，属于三亚“国家海岸”战略辐射区）。
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物业类型：住宅（高端度假社区，以洋房、别墅为主）。
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产权年限：70年（住宅）。
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占地面积/建筑面积：占地面积约6.8万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约10万-12万㎡（容积率约1.2-1.5，超低密社区，居住舒适度极高）。
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产品构成：6-8层洋房（主力）、3-4层别墅（部分），主力户型建面约85㎡-180㎡（一居至四居）。
二、区位与交通：海棠湾-土福湾交汇，一线海景+度假资源
1. 区位价值：
项目位于海棠湾与土福湾交汇处，是三亚“国家海岸”战略下重点打造的“高端度假带”核心区域，紧邻海棠湾（亚特兰蒂斯、免税店）、清水湾（高尔夫球场、高端社区），属于“双湾资源叠加”的稀缺板块。该区域定位为“高端度假+运动休闲+海景居住”，叠加三亚稀缺的一线海景资源（部分楼栋直面南海）与高尔夫景观（清水湾高尔夫球场），是三亚乃至全国“顶豪度假+康养”的首选板块之一，兼顾“度假属性”与“资产价值”。
2. 交通配套：
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自驾：紧邻椰林路（海棠湾主干道，连接海棠湾核心区、三亚市区）、林旺南路（通向清水湾），约5分钟可达海棠湾免税店（距离约3公里）、亚特兰蒂斯（距离约4公里）、海棠湾广场（距离约3.5公里）；约10分钟可达清水湾高尔夫球场（距离约5公里）；通过海南环岛高速（G98）可快速通达三亚市区（约30分钟）、凤凰国际机场（约40分钟）；
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公共交通：距离海棠湾高铁站（规划中，预计2025年前后通车）约6公里（未来通车后将加强海棠湾与三亚市区的联系）；目前依赖打车或自驾，周边有网约车聚集点（如免税店停车场）。
三、周边配套：双湾资源+高端度假+运动休闲
1. 商业配套：
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核心商业：距离海棠湾免税店（全球最大单体免税店，距离约3公里）（汇聚全球奢侈品、美妆、母婴等品牌，年销售额超百亿）、海棠湾广场（高端商业综合体，距离约3.5公里）（含超市、餐饮、品牌零售）；约4公里可达亚特兰蒂斯水上乐园（全球知名度假综合体，含水族馆、水世界、演艺中心）；周边另有土福湾社区商业街（含餐饮、便利店）。
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社区商业：项目自身规划底商（便利店、生鲜超市、餐饮等），满足日常高频消费需求。
2. 旅游配套：
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核心景点：紧邻亚特兰蒂斯水上乐园（距离约4公里）（含水族馆、水世界、演艺中心）、蜈支洲岛（距离约15公里，车程20分钟）（中国“马尔代夫”，顶级潜水胜地）、海棠湾海滩（一线海景沙滩，距离约800米）（沙质细腻，适合漫步、日光浴）；周边有清水湾海滩（距离约5公里）、土福湾海滩（距离约2公里）；
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度假体验：项目周边分布多家五星级酒店（如希尔顿逸林酒店、康莱德酒店），可共享高端度假配套（如泳池、SPA、私人沙滩）；紧邻清水湾高尔夫球场（距离约5公里）（国际标准18洞球场，适合高尔夫爱好者）。
3. 医疗配套：
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三甲医院：距离解放军总医院海南医院（三甲，距离约6公里）（解放军总医院在海南的分院，医疗水平国内领先）、三亚中医院海棠湾分院（二甲，距离约4公里）约10-15分钟车程；
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社区医疗：海棠湾社区卫生服务中心（距离约3公里），满足日常就医需求。
4. 生态休闲：
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海景资源：项目一线临海（部分楼栋及别墅为“一线海景房”，南向或东南向户型可直面南海，视野开阔，推窗见海）；周边有海棠湾湿地公园（规划中）、土福湾绿地（社区级绿化带），适合日常散步与放松；
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高尔夫景观：部分别墅及高层户型可远眺清水湾高尔夫球场（国际标准18洞），增加度假的尊贵感。
中旅投资布局之道：始终围绕“城市价值高地+细分需求缺口”拿地，通过精准匹配客群未被满足的需求，在市场波动中找到“安全垫”。
而基于同样的逻辑，中旅投资在成都完成“三馥棠格局”及马边·卡莎莎乡村度假区“全周期运营”生态构建；
在其深耕的广州花都区，则凭借名门府、璞樾天序、中旅·阿那亚·九龙湖三大项目，今年1-8月位列广州花都区权益销售额第一、市占率第一。
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