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🏡✅沈阳 中海盛京玖章

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项目基本概况与规划特征

中海・盛京玖章占地8.16万平，建筑面积10万平，容积率1.2，总户数718户。

从配套来看，项目呈现以下特征：

交通：距地铁9号线榆树台站C口约50米，3站可达长白岛，6站至太原街商圈；临近浑南大道快速路，自驾至奥体中心约10分钟。

商业：1.1公里至山姆会员店，1.3公里至和平环宇城，3站地铁可达大奥莱、花园城等综合体，自身配建少量社区商业。

教育：项目无配建幼儿园，需依赖周边社区教育资源。

环境：距浑河水岸约1.4公里，1.3公里至浑南市民公园，生态资源较好，但2栋小高层临近浑南大道，可能受交通噪音影响。

整体而言，项目在交通便利性与生态资源上具备优势，但教育配套是其短板，且纯粹四代住宅的露台设计对东北气候的适应性仍需观察。

小高层户型解析

小高层产品仅124㎡一种户型，针对刚改客群，通过奇偶层外挑平台设计拓展空间，但也存在功能妥协。

小高层【124平】：

核心参数：四室两厅两卫，一梯两户，奇数层套内得房率108%（实得134.24㎡），偶数层108%（实得133.34㎡），公摊分别为-10.24㎡、-9.34㎡（负公摊源于设备平台、阳台全赠送）。

空间布局：采用偏四叶草格局，减少各卧室相互干扰。南向总面宽10.2米，客厅开间5.1米，与餐厅相连形成42.33㎡公共区域；主卧3.8米开间，含独立卫浴；北次卧3.0米开间，兼具卧室与储物功能。

优势：

得房率显著高于附近区域小高层（平均约80-85%），实际使用面积与园区洋房基本一致；

客餐厨一体化设计，动线流畅，家庭活动空间充足；

独立家政间5.28㎡，避免洗衣区与生活空间交叉污染。

局限：

公卫5.1㎡，淋浴区更小，活动空间局促；

奇数层外挑平台与卧室衔接处存在承重柱，影响空间完整性。

该户型通过奇偶层差异化设计平衡空间与功能，适合有孩的年轻家庭，但需接受部分房间尺寸妥协。

洋房户型解析

洋房产品覆盖109-198㎡，瞄准改善客群，通过高得房率与露台设计提升居住体验，但部分功能区受总面积限制仍有局限。

洋房【109平】：

核心参数：三室两厅两卫，一梯两户，套内得房率102%，实得111.01㎡，负公摊。

空间布局：5.0米开间横厅为核心特征，客厅与餐厅总面积39.5㎡，活动空间充足。主卧3.6米开间，含独立卫浴；南次卧3.3米开间，北次卧2.8米开间，满足基础居住需求。

优势：

全明户型，每个功能区均带窗，通风条件优于同面积段竞品；

南向双卧均带飘窗，实际使用面积增加约2.3㎡；

得房率在小三室中表现突出，总价可控。

局限：

在楼位排布中所有楼栋均在园区南侧，虽带来良好采光，但私密性不好且会受南向的噪音影响；

北次卧10.08㎡，面宽2.8米，考虑居住功能，可通过定制榻榻米实现；

横厅沙发区与电视墙距离4.2米，观影体验一般（最佳距离约3.5-4.0米）。

该户型适合预算有限的首改家庭，在控制总面积的同时，通过布局优化实现了功能完整性。

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