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三亚【东方太阳城】是三亚天涯区绕城高速北侧 “东方太阳城主题旅游区” 的核心住宅项目，由三亚东方太阳城投资有限公司开发，定位为 “城芯浅山低密住区”。项目依托三亚河与荔枝岭生态资源，融合自贸港政策红利，打造兼具自然栖居与城市便利的品质社区。以下是深度解析：

一、核心基础信息

维度详情区位三亚市天涯区绕城高速北侧控规 A-11 地块，依山而建，西侧抵临荔枝岭山脚，北侧距水源池水库约 1.6 公里，东侧临近三亚河上游，南望三亚主城区。开发商三亚东方太阳城投资有限公司（中国希格玛有限公司控股 80%），实控人为王晓岩与陈军，股东背景涵盖文旅与地产领域资源网易。规划指标占地约 120 亩，总建面约 10.6 万㎡，容积率 1.2（三亚主城区罕见低密），绿化率 40%，共 20 栋 8-10 层洋房及 3 栋 6 层平墅，总户数 786 户，车位比 1:1.4（1105 个车位，20% 配充电桩）。产权 / 交付70 年住宅产权；首期「山河苑」预计 2025 年 12 月 31 日精装交付，部分户型满装全配（含软装家电）。价格新房均价约 3 万 - 3.8 万元 /㎡，建面 105-192㎡三至五房，总价 315 万 - 730 万；

二、产品设计与户型解析

1. 建筑与园林美学

低密纯板楼：8-10 层小高层，一梯两户设计，电梯刷卡入户，私享约 9.6㎡独立玄关，得房率超 85%。

浅山台地布局：依托山体高差，楼栋错落分布，最大楼间距超 50 米，户户可享山景或河景，部分高楼层可远眺三亚湾。

现代简约立面：双曲铝板与全景玻璃幕墙结合，转角弧形倒角工艺，兼具抗腐蚀与美学质感，建筑隐于自然。

园林配套：40% 绿化率，中央互动式社交园林包含叠水瀑布、阳光泳池、MINI 高尔夫球室、共享厨房等，架空层设儿童乐园与棋牌室。

2. 主力户型亮点

建面约 105㎡三房两厅两卫（A 户型）：三开间朝南，约 6.3 米横厅，主卧套房带 270° 飘窗，总价约 315 万，适合小型度假家庭。

建面约 151㎡四房两厅四卫（C 户型）：南北双套房设计，中西双厨 + 独立家政动线，主卧含 L 型衣帽间与观景浴缸，总价约 453 万，适配三代同堂。

建面约 192㎡五房两厅四卫（D 户型）：270° 环幕露台，约 3.15 米层高，双套房设计，专享高楼层山景，总价约 730 万，为终极改善之选。

三、配套与服务体系

1. 外部资源（5 公里生活圈）

交通：距凤凰机场约 6 公里、环岛高铁三亚站约 5 公里，紧邻 G98 环岛高速入口，规划中的新联路开通后 10 分钟可达迎宾路商圈。

商业：步行可达槟榔河文化旅游区、三亚梦幻水上乐园，2.5 公里内有哈医大鸿森医院，5 公里覆盖海旅免税城与大悦城（在建）。

教育：周边规划幼儿园、三亚市第九小学三亚湾校区（公立优质校）、上海外国语大学三亚附属中学（规划中），覆盖全龄段教育需求。

2. 内部服务

全托管式物业：提供房屋 / 汽车托管、共享汽车随借随还、7X24H 智能安防、私厨上门等服务，年费约 4.8 元 /㎡/ 月。

智慧社区：人脸识别门禁、高空抛物监测、物业 APP 一键报修，提升居住安全性与便捷性。

四、价值逻辑与投资亮点

自贸港政策红利

项目位于海南自贸港封关核心区域，受益于人才引进补贴、跨境贸易便利化等政策。中国希格玛作为控股股东，深度参与三亚文旅产业布局，未来或通过 “旅游 + 地产” 模式提升资产附加值网易。

稀缺生态资源

三亚主城区罕见的 “山 - 河 - 城” 三重景观社区，荔枝岭与三亚河生态资源形成天然氧吧，低容积率（1.2）与高绿化率（40%）营造宜居环境，适合康养与度假需求。

央企品质保障

开发商中国希格玛在京、沪、三亚等地开发多个文旅地产项目（如北京希格玛中心、张家口宣府第一城），具备成熟开发经验。项目采用一线品牌精装（杜拉维特卫浴、方太厨电），交付标准对标国际酒店。

五、风险提示与购买建议

1. 风险提示

施工进度：2025 年 12 月交付，需关注精装细节（如品牌型号），建议实地验房并在合同中明确约定。

交通依赖：目前依赖自驾或公交，新联路（建设中）开通前，日常出行便利性有限。

开发商历史纠纷：三亚东方太阳城投资有限公司涉及多起广告合同纠纷与劳动争议，需核查项目资金链稳定性。

2. 选房策略

景观优先：高楼层端头户型（如 192㎡D 户型）可享 270° 山景与河景，低楼层建议选择北向房源规避潮湿。

功能需求：多子女家庭优先 151㎡C 户型，预留独立书房与家政动线；企业主可关注 192㎡D 户型，满足商务接待需求。

性价比选择：105㎡A 户型总价门槛低，适合长线持有，预计旺季租金收益可达 1.2-1.8 万元 / 月。

3. 适配人群

康养度假客群：看重低密生态与医疗配套，适合作为候鸟式居住或养老居所。

自贸港投资者：长期持有享受政策红利，需承受 2-3 年配套成熟周期。

本地改善家庭：预算 300 万级，追求主城区稀缺山景资源与纯板楼品质。

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