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🏡✅长沙 湘江金茂府

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项目设置 200万元看房验资门槛，5月23- 25日启动认筹，需冻结 20 万元资金，三天累计认筹300组，客房比为2.68：1。开盘现场人数约500人，最终首开去化率约95%，折后均价区间为2.37-3.33万元/㎡，总价区间在500-900万元。

具体价格情况如下：

249 ㎡ 单价2.45-3.05万元/㎡，总价600-700万

280 ㎡单价2.81-3.33万元/㎡，总价800-900万

213 ㎡单价2.38-2.69万元/㎡，总价500-570万

222 ㎡单价2.37-2.84万元/㎡，总价530-630万

（现场图片）

从市场表现看，项目以高验资门槛筛选客群，短时间内能达到摇号开盘盛况，反映出金茂品牌在改善市场的号召力。

值得关注的是，项目首开采用 “实景示范区 + 科技体验馆” 双展示体系，提前呈现 1:1 实体样板间与园林景观，一定程度上缓解了高端客户对期房的信任顾虑。

项目回顾

长沙第二座“府”系作品

2024年12月5日，金茂以底价 3.94 亿元竞得开福区三角洲片区 [2024] 长沙市 060 号地块，

实际楼面价8344 元 /㎡。对比同期出让的绿城凤起麓鸣地块（楼面价 14146 元 /㎡，容积率3.09），湘江金茂府在土地成本端具备显著优势，为后续产品定价预留空间。

具体项目规划测评可点击→项目测评 | 湘江金茂府已取证！主城江景宅的一手测评

从开发节奏看，项目从拿地到首开仅用 5 个月，低于高端项目平均 8-10 个月的周期。

这一效率得益于金茂 “府系” 标准化产品线的快速复制能力，同时通过提前启动实景示范区建设（开放时间早于取证 2 周），实现 “所见即所得” 的体验式营销，缩短客户决策周期。

不过，压缩开发周期可能对园林植被全冠移植、工艺细节打磨等产生一定影响，需在交付阶段进一步验证。

项目价值

#SPORTS

地段价值

城市核芯资源的立体占位

湘江金茂府占位开福中心板块 “一江两岸” 核心区，地理坐标具备三重属性。

景观独占性：西向一线临江，270°环幕视野揽括湘江、橘子洲、岳麓山及滨江金融中心天际线，与远眺江景的竞品（如1.5江景项目邦泰观宸）形成代际差。但需注意，北向户型直面银盆岭大桥，虽然项目采用三玻两腔隔音，但只能一定程度上消弭噪音影响。

立体多维交通：项目依托湘江中路城市主轴，5 公里车程可达五一广场，15 分钟连通湖南金融中心（滨江新城），自驾通勤效率显著。但公共交通依赖度较高的客群可能面临步行距离过长的问题，直线距离地铁 1 号线开福寺站约 700 米，步行需 10-12 分钟。

复合配套能级：3公里内覆盖湘雅医院、省妇幼等三甲医疗资源，清水塘北辰实验小学（200米）、长雅中学等教育资源，但高端商业依赖外部（大悦城、IFS）。

#SPORTS

产品力

金茂府3.0进阶科技美学

作为金茂 “府系 3.0” 在长沙的首次落地，项目以 “科技住宅” 为核心卖点，叠加 “五美” 产品体系，形成差异化竞争力。

科技系统的迭代升级

延续金茂 12 大绿金科技，包括毛细管网恒温、24 小时置换新风、抗干扰隔音等，新增五衡场景（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净）。实测数据显示，室内温度可控制在 20-26℃，湿度 40%-60%，PM2.5 过滤效率超 95%。

但科技系统依赖长期运维，9.98元/㎡・月物业费（包括基础物业费3.65元/㎡・月，科技费6.33元/㎡・月）远高于市场平均水平，需关注后期使用成本。

（项目宣传图，仅供参考）

建筑与景观的美学表达

立面设计：现代界面设计，以玻璃和铝板立面，带来颜值超越与广角视野，成为城市中轴上全新的峯面之作。

（项目效果图，仅供参考）

景观园林：源自湘江和奢华酒店的设计，构建五幕水景。三庭花园营造自然疗愈、休闲游赏和庭林会客三重空间，双线游园体系，兼具功能与艺术。

但受限地块规模，内部园林面积有限，对于 170 户的社区规模而言，人均社区内景观资源占有率一般，且水景后期维护成本较高；

（项目实景图，仅供参考）

公区品质：以湘江之水&兰花之美为灵感，通过高定材质、高定图纹和高定艺术品，精细打磨奢阔府门/高定会所/艺术架空层/奢装大堂/电梯/私享门厅六大高定空间，营造低调内敛的“隐奢之美”。

（项目实景图，仅供参考）

新规户型：新规江景宅，户户望江。采用全200㎡+大平层社区规划，建面约213-222-249-280㎡，共170户。纯板式结构，两梯两户设计，主力户型配置6.4米以上观景面宽，得房率约99.56%-104.09%。

1栋南向户型-建面约280㎡：5房2厅4卫

4个卧室+1个书房+独立家政间+三套间设计，居住生活功能性设计非常不错。 近120㎡大转角设计的客厅占据最好的两面江景资源。不过南向有一个卧室带的是暗卫。

1栋北向户型-建面约249㎡：4房2厅3卫

做的L型LDK互通空间，约270度一线观江空间。独立中厨，延伸开放式西式岛台设计符合当下年轻人的生活所需。南主卧缺独立衣帽间，东北面的卧室居住体验一般。

（项目户型图，仅供参考）

3栋南向户型-建面约222㎡：4房2厅3卫

近乎是280户型的缩小版，LDK餐客一体空间，客厅区域占据最好的两面江景。 双套房设计，衣帽间分区比较独立。全明卫，但是公卫窗户对着生活阳台。

3栋北向户型-建面约213㎡：4房2厅3卫

最大限度保证了西侧的景观面，做到4开间看江。双套间设计，但是主卧衣帽间非独立空间。客餐厅厨房空间方正大气，静区的隐私效果不错；生活阳台偏小，晾晒区不方便布局。次卧套间有个暗卫。

（项目户型图，仅供参考）

整体来看，户型设计以江景资源优先为导向，牺牲部分功能合理性，适合对江景资源极度敏感的客群，但需注意暗卫、动线等问题可能影响长期居住体验。

#SPORTS

品牌背书

中国金茂 千亿巨匠

中国金茂2007年香港上市， 自 2005 年以来，“金茂”品牌已连续 20 次入围“中国 500 最具价值品牌”榜，2024 年以 662.36 亿元的品牌价值位居第 171 位。

2024年，金茂产品元年，全新进化出满足多种高端需求、定制极具国际审美品质的“金玉满堂”四大产品线 。

自2009年第一座金茂府——广渠金茂府至今，全国已覆盖29城78府，从金茂府1.0-3.0 十数年不断进阶。

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