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一、地块周围配套

01

商业

以前宣传的滨河商业街已经改规，龙湖芙蓉天街和人民里商业实测650米。万家丽广场商业实测5.51公里

02

交通

地铁6号线农科院农大站，实测1.32公里，地铁口距离较远，远大一路路口1.69公里，万家丽高架实测4.98公里，长沙大道路口和京港澳高速实测3.25公里

03

学校

小学配套入读大同实验小学，中学配套入读湘郡培萃，芙蓉区缺少配套入读的楼盘，桃李九章区域内具有稀缺性，一校俩址的办学模式比分校模式的含金量更高。但毕竟没有出成绩，还是有赌的成分。红头文件和ZF官方回复如下：

04

环境

门口浏阳河风光带780米，东湖公园2.66公里。浏阳河婚庆公园3.18公里。

二、地块解读

01

楼栋分布和户型分布

小区总共 ： 1164户。

110平：367户，占比：31.5%

140平：656户，占比：56.4%

185平：64户，占比：5.5%

128平：77户，占比：6.6%

小区总共16栋住宅，小区呈现长条状的布局，以至于绝大部分的园林绿化都被打散。地块北窄南宽，越往北的楼栋越无法形成大面积的绿化面积。27栋和28栋是占据着小区最好的视野和绿化面积。可以优先考虑。

END

02

楼间距分布

楼间距优先级排序：

110平：最宽的是35栋为：43.45米

128平：南面是其他小区

140平：最宽的是35栋为：43.45米

185平：最宽的是23栋为：73.65米

注意：19号栋南向是幼儿园，必须要买3楼以上的，3楼和3楼以下的采光很不好，因为楼间距最宽才16.34米。21栋南向是商业物业配套用房，3楼的楼间距只有13.46米，也同样需要买3楼以上。这个楼层的楼间距是不具备好的采光基础的，再便宜都不建议考虑。

END

03

小区其他配套设施

垃圾站：位于35栋的北边和36栋西边，尤其是35栋的东边户和36栋的西边户，注意避开

商业、社区物业、公厕：位于21栋南面和20栋西边，整个小区的商业配比非常的低，这么大个小区，只有305平的社区底商，也就几个铺子，主要还是得靠龙湖天街或者临近小区的社区底商。

综合健身场所：小区有俩块健身场所，位于32栋和35栋之间，21栋和25栋之间。

幼儿园：位于19栋的南边，平时难免会有些噪音，对声音很敏感的群体，可以避开

END

三、户型对比

01

得房率

110平：套内实际面积：98.03，得房率：89.1%

128平：套内实际面积：119.94，得房率：93.7%

143平：套内实际面积：131.56，得房率：92%

END

02

户型测评

110平：户型的格局不占优势，如果小区楼栋属于南北通透的纯板楼，户型就挺不错的，但这个属于类板楼的中间户，北面没有任何的窗户能通风，通常市面上销售都会说全开间朝南，但他们不会说这个户型作为中间户，厨房和北面的次卧是属于夹缝采光，采光会很差，而俩个卫生间也是如此。但户型没有过道浪费面积。

128平：南北通透双阳台，比110平的户型，增强了通透性，缺点：北阳台面积太小，限制了北阳台的利用价值，只做到了3开间朝南，如果能做到南向4开间朝南就更好了，格局属于动静分区，但也存在过道的浪费面积。看个人取舍。这个小区这个户型在售的只有19栋和20栋，会挨着条马路

143平：和128平的格局是一样的，只是把面积更多的放在了客厅和主卧，让客厅显得更加大气。北阳台面积更大，利用价值提高，缺点：也有过道的浪费面积。128平只做到3开间朝南，还勉强能接受，但143平也只做到了3开间朝南，这是很让人失望的。

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