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拿地信息：2024年10月30日由保利59y总价拿下，楼面价4.3w/㎡；

用地情况：整个项目由三个地块组成，总计用地面积6.7w方，计容建面13.8w方，容积率2.5，限高100m；（其中首期地块3.29w㎡，总建面7.16w㎡，绿化率35%，建筑密度16.5%）；

楼栋数/户数：项目预计共计21栋900户，首期地块共10栋楼，预计推出488户；

面积段：122㎡（4房2卫）139㎡（4房3卫）187㎡（4房3卫）；

总层数：17~32层；

项目配建：幼儿园、会所，4.5w㎡国际私立学校；

预计开盘时间：2025年4月；

预计收楼时间：2028年初；

预计受众：琶洲上班及琶洲本地的改善型客群，广财老师，赤沙/北山村民；

项目定位：琶洲南区的保利天瑞、保利心语（户型升级版）；

吹风价格：7~9w；

预计合理售价：低层7+起步，小户型高层预计8+，大户型高层预计9+；

新户型高赠送/板楼设计梯户比+户型段纯粹/花园小区/好物业+产业核心区旁+低容积率

户型产品优势：天奕叠加大宽厅+玻璃幕墙+板楼设计+2T2户独立梯厅设计，虽然没有像南沙林屿境140%那么离谱，从产品角度来看的话，100%+的得房+板楼+好看的外立面足以在产品力角度将同价位二手市场被虐得体无完肤，对在意颜值的年轻客群轻松拿捏；（文末附户型具体讲解）

户型段纯粹+花园小区+低容积+好物业：首开区是这三块地中最大的一块3.3w方，同花城湾的占地一样大小，板楼布局考虑经济性没法做到围合式，不过对于1000w左右预算的项目来说已经不错了，122-139-187㎡的面积段没有特别小和特别大的产品出现，让客群类型相对统一，187虽然有点错配，不过货量不多，影响不大。虽然项目周边有城中村待拆迁，但是项目没无回迁。2.5的容积率在当前的一手同类竞品中属实不高（中海大境和保利绢麻厂都是3.8，珑璟台4.3）

产业核心区旁：天奕的地块是由原来的商办用地调规而来的，一方面为了解决CZ问题，二来主要是解决琶洲住宅严重供不应求的局面，所以他的存在就是给琶洲的上班人群量身定制的。地铁出行的话，从项目一期步行到琶洲和赤沙两个地铁站都是1km/15分钟的路程；开车去琶洲西电商区和琶洲中二区也都只要10分钟车程；

缺点：周边城市界面/人居素质+中期生活在大工地内+学校生源不确定+未来周边竞品多

周边城市界面/人居素质杂乱：西南面的赤沙村需要整体旧改拆迁但进度目前由于富力退出后暂时停滞，新接棒的中铁建也没有更多动作，所以项目周边难以避免一定时间要与城中村为伍，大围公园也还没有进行很好的修缮所以目前看来略显荒凉，随着28年项目交付的时候，周边若干地块应该也相继成型了，届时应该会有较好的城市面貌。但是在此之前整个琶洲南区都将会处于大型的建设期，尘土飞扬，噪音萦绕无可避免；

配套暂时匮乏：由于琶洲南区整体还在初期开发阶段，目前项目周边配套情况还待完善，当前环境颇有一种当年琶洲雅郡花园开荒牛的既视感。商业目前来看位于地块北侧的商办楼宇底商能提供部分商业功能，但是具体商业档次还得看保利/村集体的招商情况。

学校及生源不确定：目前项目配建的是国际学校而不是项目对口小学初中，项目东侧未来有规划学校用地，不过什么时候建成，招生范围到哪里，会不会混村，是否有优先级问题，这些对于要用学位的家庭来说都是未知数，不太适合要读书的家庭当前入手；

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