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楼盘规划

新投映万合：备案名（尚峰公馆），地处：三远片区，福光南路与远洋路辅路交汇口。

项目规划10栋高层住宅，其中商品房4栋+安商房6栋。

其中922户安商房、344户商品房，合计1266套，项目实行软隔离，购房者需要特别注意。

商品房主推：81、102，113、114平。

楼盘土拍

2022年9月29日，福州三江口建设发展以底价9.09亿竞得宗地2022-46号，楼面地价8419元/㎡。

土地面积：55.85亩，容积率：2.9以，限高：100米，商品房销售指导均价：33000元/平方米。

地块须配建安置型商品房67500平方米，销售均价为16700元/平方米，由福州市土地发展中心回购。

分析：3年前的一场土拍，当时已经是国企兜底的市场。

当天土拍，三远首次推出，以安商为主，三幅地块分别被福厝、左海、新区拿下。

其中福厝拿下纯商，楼面价13468，左海安商，楼面价6940。

对于新区这幅地块，配建6.75万方安商房，比例达到61%。

对于安商房的回购价1.67W，对比楼面价存在利润差。

目前可以发现商品房的售价和安商房回购价基本一样。

很明显安商房的市场，已经彻底改变，以往回购价远低于市场，如今甚至比市场还高，只能说福州房价下跌的实在够快。

换言之，安商房的实际价值已经低于回购价，拆迁户上靠面积补差价，实际是亏本生意了。

对于三远旧改，后来全部上架出让，剩余的纯商地块被榕发一家全部拿下，楼面价1.3W左右。

面对这种天量库存的外围地块，最终两幅地块被回购，也让这个巨型旧改的供应一下子压缩了不少。

对于新区集团，相比于其他国企，在土拍市场拿地并不算高调，只不过拿地的情况都比较糟糕。

项目主要以兜底三江口周边地块为主，2022年拿下的巨型纯商，最终住宅部分被回购收回，算是幸运。

其他地块，最成功的就是南二环的映南台，最晚上市，去化最快，也是房企难得可以赚钱的项目。

作为对比，在五四北1.8W拿下的映悦湖，已经注定是亏本了。

剩余的项目主要是安商，最后一幅三江口纯商，预计也是艰难，就看能否再被回购了。

综上，房企在福州这几年的兜底过程中，参与度不高，基本拿不到优质地块，对房企未来在市场的品牌效应也没有太大帮助。

户型情况

81平：三房两厅一卫，位于中户，非连廊产品，北向不通风，主打紧凑三房的刚需产品。

优势是没有过多空间浪费，南向阳台够宽，劣势在于厨房、北面卧室开窗过小，不过介于项目定位，这个产品预计也是最吸引客源。

102平米：三房两厅两卫，进深大面宽小，客餐厅一体，两个阳台。

劣势在于两个卫生间面积都偏小，这个面积段的三房对于刚需吸引力相对一般，加上非主流布局，市场吸引力偏低。

113平/114平：四房两厅两卫，一梯一户，主流布局，三开间朝南，主要缺点餐厅没有独立空间，影响整个房间动线，次卧隔断客厅电视墙，双卫面积都偏小，还对着餐厅。

至于两个户型的差异在于113平位于内端，公卫采光偏小，北向卧室面宽变小。

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