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🏡✅广州 黄埔润府

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华润黄埔润府位于老黄埔中心区，紧邻广州市第二 CBD 核心区

北接原黄埔区政府，东望万科城市之光，是新溪旧改重点项目

距离地铁 5 号线与 7 号线换乘站大沙东站仅 300-400 米，步行 5 分钟可达

5 号线直达珠江新城、金融城，7 号线 3 站到科学城、8 站至长隆万博，1 小时内覆盖广州核心 CBD 及产业新城

自驾方面紧邻黄埔大道、广园快速路，规划中的鱼珠隧道通车后，15 分钟可抵达琶洲、金融城，交通网络辐射大湾区核心城市群。

作为总建面 39.62 万㎡的旧改项目，华润黄埔润府分 7 个地块开发，首期推出 2 号地块

包含 2 栋住宅（1 栋 47 层超高层、1 栋 31 层高层）及 1 栋商业楼，总计约 400 套房源，小区容积率 4.5，绿化率 30%

配建 12 班幼儿园、36 班小学及社区商业，但首期地块规模较小，园林空间有限，项目定位刚需 + 改善

主力户型为 86-115㎡三至四房，全户型采用新规设计，使用率超 100%。

户型方面，86㎡三房两厅两卫为南向竖厅设计，三开间朝南，270° 环幕主卧带飘窗，LDKG 一体化客餐厨空间，U 型厨房配滑轨门，总价约 380 万，适合*置业的年轻家庭；

95㎡三房两厅两卫横厅布局，主卧套房配环形飘窗，北向灵动空间可改造书房或儿童房，总价约 420 万，满足二孩家庭需求；

115㎡四房两厅两卫为 3+X 百变户型，6.2 米宽景阳台，主卧套间面积超 20㎡，适合三代同堂，总价约 520 万，对比周边同面积段产品性价比突出。

配套设施上，项目自带 36 班小学（洽谈中）、12 班幼儿园，1 公里内有怡园小学（省一级）、下沙小学

3 公里覆盖广州市第八十六中学等，但初中需参与区域派位，教育配套待官宣落地；

对面即惠润广场，5 号线 3 站达美林天地、山姆会员店，7 号线直达万达广场，项目自身规划复建商业（9#、10# 地块），或引入万象系商业（待官宣），未来商业能级有望提升；

1 公里内有中山大学附属第一医院（东院，三甲）、黄埔区中医院，3 公里覆盖广医五院（三甲），医疗资源充足；

2 公里内有黄埔公园、荔枝公园，步行可达乌涌碧道，适合日常休闲。

项目核心优势在于地段，老黄埔中心区配套成熟度优于区域内其他旧改项目

无需等待规划兑现，且为双地铁上盖，客群覆盖珠江新城、科学城等高薪板块，租赁与流通性强

同时新规设计下 86㎡户型得房率超 85%，空间利用率优于周边竞品（如万科黄埔新城使用率约 80%）；

潜在不足是万象系商业是否落地尚未官宣，若落空将影响项目溢价，配建小学品牌未定

短期内教育竞争力弱于已签约名校的保利中央公馆，且首期仅 2 栋住宅，社区园林及公共设施较单一，居住氛围待后期地块完善。

适合在珠江新城、金融城工作，依赖地铁出行，预算 400 万左右的刚需通勤族，老黄埔本地追求双地铁便利与成熟配套的地缘改善客群，以及看好第二 CBD 规划、依托地铁枢纽与产业人口导入的长期投资者；

决策时建议优先选择高楼层超高层单位（47 层）避免低楼层采光遮挡，关注商业官宣进度，若万象系商业落地项目价值将显著提升

同时需对比竞品性价比，与万科黄埔新城（单价 4.2 万）相比润府地段更优但体量较小，与中建海丝城（带学校）相比润府交通更便利但教育未定，需根据核心需求权衡。

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