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广州中建·天钰

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好，具体到这个盘，看看它的配套，产品和优缺点。

基本情况：

中建天钰拿地已经一年多，是23年12月拿地，但动作很慢，今年才正式进入销售状态，前不久刚开售楼处和样板间。

项目占地面积2万方，属于小地块，容积率4.0，共3栋楼451户，总高31层，两梯五户配比。面积是89/100/120/134四个户型，只有89平是3房2卫，其他都是4房。

开发商自己总结了一些亮点，一个整体抬高7-9米，4楼以上可以看广州塔，15楼以上就能看后航道。另一个就是做了35米的退距，打造了一个2000平米的榕树公园。

周边环境和配套：

很多自媒体包括开发商自己没有说的很详细，因为周边城市界面确实没太多亮点，也没有隐藏很深的不利因素。

项目位于工业大道和新窖西路的交汇处，工业大道在西南侧，新窖西路在东南侧。

正南侧则是大片的城中村，从这个航拍图俯视来看，远处右手边能看到时代大家、金融街融御、中海观皓府，左手边是中海映澜台、观澜府，江对面则是南天名苑。

因为南侧有大量的城中村，建筑物不高，中高层的南向视野都是比较舒适的。另外也别纠结城中村，在海珠西，很多高层住宅望出去都是这个景观，大家都差不多，都是缺点的话，也算不了什么缺点。

项目其他几个朝向的视野也比较好，没什么高楼挡住，东边是职业学校，北侧有保利百合的二期，不会有噪音等影响，会比较安静。西侧楼下有一个创意园，沿街有些做建材门窗的店铺。

至于配套各方面，除了学校不确定，我觉得其他还挺好。

去石溪和燕岗两个地铁站的距离差不多，700-800米左右，虽然相比燕语堂悦、绿城馥香园这些地铁上盖项目差了点意思，但这个距离不算很远，完全在步行可接受的范围之内。

商业配套就不用说了，工业大道沿线都是10多年的小区，沿街商铺很成熟，燕岗地铁口以后有个华新333的商业，然后就是江泰路的万科里，光大那边的乐峰广场，过去消费也比较便利。

总结下来，项目环境和配套最大的几个问题：

一是两条主干道交汇处，噪音粉尘这些问题是避免不了的。开发商也很聪明做了退距的设计，还将地块抬高，营造出距离感，让买家不那么抗拒。

二是门口南侧、也就是两条主干道交汇处对面有个石溪中医院，在玄学上，很多人会介意。不过好在这个医院不是很大，来往病人没那么多，可能很多人不会特别介意。

三是学校不太确定，可能很多年轻家庭不合适。

户型分析：

说实话，户型给我的冲击比较大，比我第一次看到保利做69平小3房时还要震撼，在样板间我就想，这让周边的二手怎么活。

比如89平的客厅做到了4.8米的开间，在二手市场，这差不多是许多130-140平户型的尺度。

从主观的感受来看，比市场上大部分差不多面积的3房更有空间感，小房间也不是很拥挤。

100平虽然做了4房，但是开间也有4.1米，阳台则有7.2米长，要知道，中海花城湾150的户型，阳台长也只有6.8米。

我重点要说的是对飘窗的利用。

比如120平这种4房，阳台的飘窗可以打掉60公分留20公分，主卧可以留40公分敲掉40公分。

我对这两年超100%利用率的宣传一直是没有过度乐观，因为飘窗的实用性还是差点意思，而且现在普遍做大面积的窗户，很多次卧、儿童房在设计上把床移到了飘窗上，对于一个家长来说，我是不喜欢这种设计的，觉得缺少一些安全感。

但是保留少部分飘窗这一点就很实用了，这是“得房率”上真正的提升。

户型上还有一个亮点，就是直厅户型的另一侧，也是大面积玻璃，相当于客厅有两个面采光，即使是低楼层，也很难有采光不足的情况出现。

这种设计，之前我只在部分大平层项目见过，现在出现在一个90平的户型上，着实做出了一些亮点。

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