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一、项目基本信息

爱上山项目由多个小镇组成，包括爱上山梦想小镇、爱上山艺术小镇、爱上山自由小镇等。项目开发商主要为北京春光集团，部分项目由陕旅集团合作开发，物业公司有三亚爱上宿酒店运营管理有限公司、佳信安泰物业有限公司等。

项目产权年限多为 40 年，不同小镇的占地面积、建筑面积、容积率和绿化率有所差异：

爱上山梦想小镇：规划占地面积 171 亩，容积率 1.2，绿化率 25%。

爱上山艺术小镇：总占地面积约 600 亩，一期容积率 0.55，绿化率 40%，二期容积率 1.0，绿化率 40%。

爱上山自由小镇：总占地面积约 128 亩，容积率 1.0，绿化率 25%。

二、区位分析

1. 地理位置优越

爱上山项目位于三亚中央文化旅游区，不同小镇各有优势：

爱上山梦想小镇：位于育新路和槟榔河路交汇处，紧邻抱坡新城，该区域规划为融合文化、体育、行政中心的城市综合服务区。

爱上山艺术小镇和自由小镇：位于三亚母亲河槟榔河上游河畔，周边有雨林山脉、槟榔河等自然资源。项目所处位置背山面海，是三亚城市高地，既能规避海水潮湿影响，又能享受热带雨林的天然氧吧。

2. 交通便利

项目毗邻环岛高速、三亚高铁站、凤凰国际机场等重要交通枢纽，形成了“海陆空”立体交通网：

爱上山梦想小镇：距环岛高速约 1 公里、环岛高铁三亚站约 3 公里、凤凰国际机场约 8 公里、凤凰国际邮轮港约 10 公里、三亚湾沙滩约 6 公里。

爱上山自由小镇：距环岛高速约 1 公里，距环岛高铁三亚站约 3 公里，距凤凰国际机场约 8 公里。

此外，还有多条公交线路途经项目周边，方便居民出行。

三、学区分析

项目周边教育资源较为丰富。以爱上山梦想小镇为例，6 公里内涵盖多所院校，包括海南热带海洋学院、三亚城市职业学院、三亚航空旅游职业学院、海南省三亚技师学院、三亚市第一中学、槟榔小学、下抱坡小学、上抱坡小学、三亚市槟榔河生态幼儿园等。其中，海南热带海洋学院是该区域中的重点大学，也是三亚市重点大学之一。

四、园林分析

不同小镇在园林打造上各有特色：

部分小镇周边自然景观优美，如爱上山艺术小镇和自由小镇北侧为雨林山脉，东侧为风光旖旎的槟榔河，上游是三亚市民的饮用水水库，国家一类水源保护区。

一些小镇内部也注重园林景观和特色街区的打造，如爱上山梦想小镇内部打造有“BLOCKER 前街”、“BLOCKER”中街、“七十七阶”、“流彩街”、“极彩街”五大特色街区，以及三亚网红打卡书店“积木岛”。

不过，部分小镇的绿化率相对一些标准稍低，如爱上山梦想小镇绿化率为 25%，低于住宅小区绿化率标准（居住小区绿地面积占用地总面积应在 30%以上，中心城区不低于 25%）。

五、周边分析

1. 医疗配套完善

项目周边医疗资源丰富，能为居民的健康提供保障。爱上山梦想小镇和自由小镇周边有哈尔滨医科大学鸿森医院，该医院是一所现代化综合性医院，按照三级甲等综合医院标准建设和管理，由哈尔滨医科大学附属第一医院知名专家长期出诊，是海南省、三亚市基本医疗保险定点医疗机构。此外，周边还有三亚中心医院、三亚市人民医院、三亚市中医院、三亚市妇幼保健院、解放军 425 医院、解放军 301 医院等医疗机构。

2. 商业配套齐全

周边有多个商业配套，满足居民的购物和休闲需求。如万悦新天地、夏日百货购物广场、三亚湾红树林奥特莱斯、乐天城、三亚国际免税城、鸿运达综合市场等。爱上山梦想小镇内部也规划了餐饮、嘉年华、趣店和特色民宿四大板块、七大山居主题风情街区，打造吃喝玩乐购一站式度假生活。

3. 景区资源丰富

项目周边有众多热门景区，为居民提供了丰富的休闲娱乐选择。如红色娘子军演艺公园、三亚梦幻水上乐园、槟榔河温泉、槟榔河国际乡村文化旅游区、凤凰岛、鹿回头风景区、四大湾区（三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾）等。此外，爱上山梦想小镇配套有约 25 万㎡丝路欢乐世界超大体量主题乐园，以十五个海南历史主题的文化背景为主题，将实景献映舞台演艺、大型游乐设施、VI 科技场馆等多元玩乐配套集于一处，打造如梦如幻的三亚映像。

六、商业分析

1. 商业形态多样

爱上山项目的商业采用多种业态运营模式，涵盖亲子游乐、艺术展示、民宿客栈、特色餐饮、休闲娱乐、创客商务等。例如，爱上山梦想小镇规划了餐饮、嘉年华、趣店和特色民宿四大板块、七大山居主题风情街区，小镇通过积木岛、梦想城堡、云端、红色之恋、蓝色之恋、三位树屋、水下隐室、倒梦空间八大奇异建筑，汇聚顶尖品牌，打造科技馆、儿童乐园、婚恋主题馆、心灵修养馆等多元业态于一体的商业美学空间。

2. 品牌优势明显

开发商春光文旅秉持“先造景区，再筑小镇”的造城理念，联袂陕旅落地约 25 万㎡丝路欢乐世界，具有较强的品牌实力和运营能力。项目吸引了众多知名品牌入驻，如爱上山梦想小镇已吸引众多品牌商家达成战略合作协议。

3. 发展潜力大

项目所处区域发展前景良好，随着三亚城市的发展和抱坡新城的建设，商业氛围将进一步浓厚。例如，爱上山梦想小镇紧邻抱坡新城，该区域将成为三亚城市生活的服务新城，推动三亚城市发展的主要引擎。目前位于抱坡新城东侧的三亚市体育中心体育场外立面已落成，这里将升级打造成为三亚国际体育旅游产业园，也是亚洲每四年一次的沙滩国际盛会的选址地。

七、户型分析

1. 户型种类丰富

项目提供多种户型选择，满足不同客户的需求：

爱上山梦想小镇：有建面约 55 - 78㎡的梦想叠层户型，还有 C1、C2、D2、D3 等户型。

爱上山艺术小镇：有建面 45 - 90㎡的院子产品、叠拼及合院别墅等户型。

爱上山自由小镇：有 A、B、C 等户型，包括二居室和三居室。

2. 户型设计合理

部分户型具有明显的优势：

爱上山梦想小镇的户型：小户大空间，大露台赠送，可一览山、海、城美景；5.6 米超高层高，百变空间无浪费，得房率高；民水民电，可商、可宿、可创业。

一些户型方正，动静分区合理，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，享雅致生活，楼梯安全舒适还可增加存储空间。

部分户型采光和通风效果好，如带有全景落地窗、明窗设计等。

还有些户型空间布局科学合理，功能分区明确，如干湿分离、动静分离等。

3. 性价比高

部分户型在价格和空间利用上具有较高的性价比。例如，爱上山自由小镇主推 43 - 64㎡的小户型住宅，价格区间大约在 180 - 330 万元/套，对于一些购房者来说门槛相对较低。同时，一些户型的公摊低于 15%，得房率较高，实际使用面积较大。

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