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01

楼盘配置

楼盘地块2024年11月15日，建总以18.4亿竞得2024-55号地块，无溢价，楼面价21861元/㎡

占地24755㎡，容积率3.4，计容建面约8.42万方，限高100米

楼盘位于西二环西侧、斗池路南侧，地段及配套方面可挑剔的不多，距离市政府也就1公里。

学校方面，划片台三小教育集团凤乐校区（凤乐小学），对口三十六中。

在交通上，路网四通八达，公交线路集中，地铁步行到祥坂或宁化站距离约1.1-1.2公里，横穿工业路700米。

不利因素上，3.4的高容积率，且东侧为容积率4.2的守正凰锦公馆。

视野参考上海西旧改的视野：

楼盘地段优越，闽江北商务区、苏万宝商圈、万象城等，出则繁华尽揽，入则静谧独享。

02

楼盘情况

一、楼盘规划

社区共10栋楼，其中6栋高层和4栋小高，预估住宅522套，地下车位737个。

社区行列式布局，西侧南侧沿街为商业店面，内部楼栋架空。

业态规划：两梯两户，其中8栋T2纯板楼，2栋拼接楼。

排布逻辑：

社区南侧临街127-143㎡户型

西侧临路的西端户127㎡为主、东户143-148㎡户型

东侧楼栋148㎡户型为主，中庭户型168-265㎡

二、户型套数：

127-130㎡户型128套，143-148㎡280套，168㎡户型60套，252-265㎡户型52套。

三、社区规划：

参考建总流花溪，刚需卷出较高的配置，中心楼盘的配置总不会差，酒店式归家动线，水系、入户大堂、架空配套及会所配置必然不会少。

设计过程稿

立面以流线型金属挑檐曲线，局部嵌入传统窗花纹样的现代简化图案，效果图不错。

03

项目户型：

个人觉得这批户型设计没有体现过往水平。

127㎡ 4房两卫：

优点是光厅独立性强且采光面大，户外可拓展空间足。槽点来说：

厨房狭窄，开窗面小，与南向无法形成有效对流。

两个卫生间开窗面小且设计在淋浴屏内，外部隔板进一步阻碍通风。

类四叶草户型虽节省过道面积但导致餐厅在户型中心，交叉动线。

130㎡ 4房两卫：

优势一是约18米南向四面宽，采光面大；其二增设实用的小储物间。槽点：

入户设计小缺陷，光厅面积约10㎡但没办法直接在门外设置鞋柜，感官和可使用率降低。

厨房开窗面过小且明显开关不便，影响通风和采光。

动线问题与127㎡一样。

143㎡ 4房三卫：

130㎡户型优化，南向面宽升级为19米，四房三卫+大客厅+x空间；储物间改成卫生间，可根据需求灵活调整；北向厨房开窗面有所增大。

光厅问题和130㎡一致。

148㎡ 4房三卫：

四房三卫+超大客厅+可改造x空间，空间灵活性高。北向开窗面大，通风采光效果好。缺点在于：

一是电梯厅联通，没有独立区隔且采光效果不如127㎡户型。入户内没独立的玄关。

主卧设计一言难尽，进门空间浪费，衣帽间处两个小小的衣柜，收纳可能不如一些小户型。

169㎡ 4房三卫：

38㎡主卧套、48㎡端厅，空间感还不错。主卧转角设计增加视野；但电梯厅的采光和独立性一般，设计倒挂。

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