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三亚悦菩提是三亚吉阳区抱坡新城板块的大型住宅项目，由三亚大兴春光投资有限公司开发，定位为 “城芯浅山低密住区”。项目依托万亩抱坡岭森林公园与自贸港政策红利，主打生态宜居与成熟配套，但需警惕开发商历史风险与实际居住体验落差。以下是综合解析：

一、核心基础信息

维度详情区位三亚市吉阳区师部农场路 333 号，紧邻 G98 环岛高速，距三亚动车站 2 公里、凤凰机场 8 公里，属抱坡新城核心区，规划为三亚总部经济区的重要组成部分。开发商 / 物业开发商：三亚大兴春光投资有限公司（本土房企，多次因违建被行政处罚）；物业：绿城物业，物业费 4.5 元 /㎡/ 月，但实际管理存在门禁虚设、设备维护滞后等问题。规划指标占地 302 亩，总建面 63 万㎡，容积率 2.5，绿化率 40%，共 19 栋住宅 + 4 栋商业，总户数 4605 户，车位比 1:1.16（5275 个），硬装交付，现房销售为主。价格新房均价约 2.8 万 - 2.9 万 /㎡（建面 59-81㎡两至三房，总价 170 万 - 230 万）；二手房均价约 2.4 万 - 2.8 万 /㎡，部分房源因产权问题价格更低。产权 / 交付70 年住宅产权；一期 2021 年交付，二期现房在售，即买即办证（部分楼栋为人才房，）。

二、产品设计与户型解析

1. 建筑与园林

浅山台地布局：依托山体高差，楼栋错落分布，最大楼间距超 50 米，户户可享山景或河景，部分高楼层可远眺三亚湾。

东南亚风情园林：斥资 3.25 亿打造 5 大景观组团（迎宾区、跌水瀑布、溯流水景、菩提修禅区、云端庄园），种植百余种植物，含价值百万的菩提树与海南唯一成功移植的加拿利海枣。

精装标准：硬装交付，配备日立电梯、全屋木饰吊顶、中央空调、智能马桶等，但品牌型号未明确，部分房源需绑定 4000 元 /㎡以上装修包（含软装）。

2. 主力户型

建面约 59-61㎡两房：南北通透，动静分区，主卧带飘窗，总价约 170 万 - 180 万，适合小型度假家庭。

建面约 78-81㎡三房：横厅设计（面宽 4.8 米），餐客厨一体化，阔景阳台进深 2.3 米，得房率约 85%，总价约 219 万 - 230 万，适配三代同堂。

三、配套与生活便利性

1. 外部资源（5 公里生活圈）

交通：紧邻 G98 高速与三亚动车站，规划中的海润路北延线（建设中）将直通项目门前，未来 10 分钟可达迎宾路商圈。

商业：3 公里内覆盖海旅免税城、乐天城、鸿港新贸城，项目自持 2 万㎡风情商业街（含超市、餐饮、健身房），但目前入驻率较低。

教育：三亚市槟榔河生态幼儿园、凤凰镇槟榔小学、三亚华侨学校南新校区（民办，含小学至高中）环伺，12 年教育资源全覆盖。

医疗：哈医大鸿森医院（2.8 公里）、三亚市人民医院（三甲，5 公里）、解放军 425 医院（5 公里），医疗保障完善。

休闲：毗邻抱坡岭森林公园、抱坡溪湿地公园、三亚梦幻水上乐园，步行可达三亚国际体育产业园（含 4 万人体育场）。

2. 内部配套

休闲设施：1288㎡全年恒温泳池、温泉养生会所、儿童游乐园、棋牌室、健身房等，但部分设施因维护不足存在老化问题。

智慧社区：人脸识别门禁、电梯刷卡选层、高空抛物监测，但实际使用中存在设备响应慢、门禁管理松散等问题。

四、核心优势与风险提示

1. 核心优势

稀缺生态资源：三亚主城区罕见的 “山 - 河 - 城” 三重景观社区，负氧离子浓度高达 2 万个 / 立方厘米，适合康养与度假需求。

自贸港政策红利：位于海南自贸港封关核心区域，受益于人才引进补贴、跨境贸易便利化等政策，长期资产增值潜力显著。

现房即买即住：规避期房烂尾风险，适合急需入住或投资出租的客群（旺季租金约 2800-5000 元 / 月，春节期间两房可达 2.4 万元）。

2. 风险提示

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