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贵阳城投·毓翠：项目位于贵阳传统主城区，北邻永乐路，南抵黔灵西路，东至毓秀路，西靠人民大道。建设单位是贵阳城投恒诚城市更新运营有限公司。

项目数据：总用地面积约4.14万方，总建面约24.76万方，建筑密度48.12%，绿地率24%，容积率5.80，总建筑栋数13栋，最高建筑高度约149.95米，最高建筑层数48层。

其中住宅共有6栋，楼栋命名A-B-C-D-E-F栋，住宅地上总层高41-48层，地下4层，规划总户数1309户，总停车位1105个，室外停车位1个，室内平面车位1104个。

项目规划效果图

另有一栋商业楼，商业楼命名G栋，总层高23层，地下4层。补充住宅楼栋情况：

A#栋地上总层高41层，地下4层，梯户比4T6户，楼栋朝向东西向，略偏西南东北；B#栋地上总层高41层，地下4层，梯户比3T4户；楼栋朝向东西向，略偏西南东北；

C#栋地上总层高41层，地下4层，梯户比4T6户，楼栋朝向东西向，略偏西南东北；D#栋地上总层高47层，地下4层；梯户比4T5户，楼栋朝向东西向，略偏西南东北；

E#栋地上总层高48层，地下4层，梯户比4T6户，楼栋朝向东西向，略偏西南东北；F#栋地上总层高48层，地下4层，梯户比4T6户，楼栋朝向东西向，略偏西南东北；

项目主要配套，有农贸市场、托老所、社区卫生服务站、快递综合服务站、幼儿园。需要补充，本项目配套2个3班幼儿园。

毓秀地块城市更新改造项目用地于2022年12月14日被贵阳城投恒诚城市更新运营有限公司以约10.31亿元摘得，成交楼面价为5900元/㎡。

项目在售情况

项目在售情况：

城投毓翠项目首开楼栋为A#栋，栋位于项目的南侧，栋地上总层高41层，地下4层，梯户比4T6户，户型面积71/95/105/113平，楼栋朝向东西向，略偏西南东北；

项目沙盘，最左为A东

户型分布情况，建面71/95平临人民大道一侧；113平户型在楼栋的两端；105平靠内，朝向为东北向；

首开价格，首开价格11500-13500每平，均价12300每平，首开楼栋交付标准为毛坯交付，交付时间预计在2027年底，物业公司是城投自己的物业，物业费2.88元每平。

项目主要配套

楼盘主要配套：

主要城市道路：直接出行道路有人民大道、永乐路、毓秀路、黔灵西路；外围出行道路有延安东路、北京路、宝山北路、瑞金北路等。

城市公共交通：近距离有永乐路站，公交路线有49路 、55路 、71路、264路、301路等；周边近距离内有多个公交站，如人民大道北站，公交路线有39路、55路等；有云岩广场站，公交路线有55路、63路、323路等。

快速公共交通：楼盘近距离地铁1号线有两个地铁站，南侧与喷水池D站口直线距离约140米，步行很是便利；北侧与北京路F站口直线距离约170米，步行道路也不复杂。

喷水池地铁站

重点强调，地铁站喷水池站可实现地铁1/2号线换乘，北京路站可实现1/3号线换乘，项目快速公共交通的辐射会更为广泛。

教育配套：项目配建2所3班幼儿园，周边有毓秀路小学、贵阳七中等。老城区教育资源丰富，毓秀路项目具体就读学校请以交付后的片区划分为准。

商业配套：楼盘有社区底商，周边有喷水池商圈商业，如银海元隆商业、南国花锦、喷水池国贸等；

医疗配套：项目近距离有省医人民医院、贵州中医药大学第一附属医院、妇幼保健院等。

公园配套：项目近距离有黔灵山公园，但项目无法直接得到公园景观。

项目优势简析

项目优点：

01.板块优势，一环内人民大道活力带：毓翠项目位于贵阳主城一环内，且处在人民大道城市更新带上，能最大限度的分享主城现有及后续更新发展红利。

先补充“一环”范围：贵阳一环路是指环绕贵阳老城区的线路，全长13公里，由宝山北路、宝山南路、市南路、解放路、浣沙路、枣山路、北京路合围而成。

项目在一环范围内

贵阳一环是公认的传统主城核心区域，该区域聚集了贵阳主城区域最为优质的城市资源及文化氛围，一环也是贵阳城市经得起考验和优质的区域之一。

目前，老城“一环”内虽然较为“破旧”，城市病的弊端凸显，但也不能否认城市资源的密集程度、城市资源质量、生活居住氛围、文化认同感等都是很强的。

另外，随着老城更新的发展，一环内投入的城市更新成本也是巨大的，无奈因为城市环境的变化，导致前期的城市更新没有及时兑现。不少项目都停滞了。

人民大道城市活力带：人民大道北起中环北段南垭路立交，南接花溪大道北段，全长6.47公里，串联起主城核心多个城市节点。如云岩区的北京路、喷水池，南明区的河滨公园、火车站、太慈桥。

另外，结合老城的城市更新发展现状，人民大道两侧是重要的城市更新区域，以人民大道为“条带”形成点、线、面的城市更新发展规划。

现有可见的重点更新区域，云岩区北京路-喷水池段、南明区河滨公园区域、南明区火车站板块、南明区太慈桥区域等。

现阶段，虽然部分城市更新项目推进较慢，但也应该看到了老城区的改变，特别是人民大道两侧的城市面貌有了巨大提升。

结合城市现实，需要清楚明白，虽然“一环”内的“城市病”明显，但也要明白限于贵阳城市的能级和现状，老城“一环”的价值依旧是无法被取代的，至少在相当长的一段时间内，“一环”的价值依旧会坚挺。

所以，处在“一环”内人民大道旁边的城投毓翠项目城市板块基础价值是不差的，并且这张牌很硬。

02.配套优质，享主城北优质城市资源：毓翠在主城“一环”内，那“一环”内外的优质资源可以尽享。

城市交通：项目以人民大道为基础，可衔接区域多条重要城市干道，如北京路、延安中路、中华南路、瑞金北路等构成的主城城市城市基础路网；

公共交通：主城区的基本公共交通是成熟的，上文中提到的重要道路都有成熟的公交路线可满足毓翠项目的出行；

人民大道

快速交通：项目区域汇集了多个地铁站点，例如1/3号线换乘的北京路站，1/2号线换乘的喷水池站，这可都是主城现有最为密集的地铁线路集中区域。

这样的快速公共交通资源汇集节点，这样的城市区域覆盖面，放在整个贵阳城市也是不多的，能恰好的证明毓翠项目的位置优势。

其余资源：近距离有公共配套省图书馆、近距离能得到主城的优质资源配套，近距离能得到北京路、喷水池区域的优质商圈资源辐射等。

主城认同：“一环”是贵阳文化及认同感最强的区域，除了主城的“城市病”外，区域的优居住氛围、生活便利性等都是很不错的。

最后，毓翠虽然在“一环”的中北部区域，但项目能通过其现有的成熟交通体系，能最大限度的尽享主城中心区域优质资源。

03.项目户型，多面积段满足市场需求：毓翠规划设计有多个面积户型，最小71平，最大有160平，能最大限度的满足市场需求。

毓翠是中小体量项目，总户数只有1300余户，但户型面积跨度较大，从71-160平有多个户型面积段，市场覆盖面不错。

如71平只有2房，这是首套房且人口较少的家庭置业需求；95/105/107平是标准的三房户型，能满足正常的首套置业需求；

建面71平户型

建面113平3＋1房适合对多房间有需求的置业家庭，+1房虽然不大，但户型多一个房间就多了一种选择；建面133平4房3卫是双套房设计，可满足改善，对居住舒适性有要求的置业家庭。

建面113平户型

目前，项目还有部分户型未正式释放，后续户型情况还不清楚，但能从现有户型中知晓，项目客群定位基本做到了较大面积的覆盖。

结合毓翠现有户型情况，户型设计符合主城中小体量项目的定位，那就是尽量把户型段做得多一些，尽量把客群范围最大。

因为主城区的项目，客群需求比较复杂，并且毓翠本身的目标也不是纯改善，没有必要把户型的面积提起来。

如此毓翠定位做纯改善，户型全部做到120以上或者更大，那项目的去化将会很难，因为项目房企本身不具备“纯”改善的基因。

04.价值优势，较同区新盘有价格优势：毓翠首开价格在11500-13500每平，这个价格在线有一环内，还是比较有优势的。

毓翠的首开价格，与一环内的主要项目比较，或在位置，或在价格上还是有些优势的。以下是楼盘参考情况：

毓翠首开价格，户型71/95/105/107。价格11500-13500每平，这个价格不算便宜，但也不算贵，因为项目拿地价不算低；

项目宣传信息

最近距离新盘云岩吾悦广场：在售户型85/90/112/122/126/137/138/162平，价格15500-19800每平；

区域远丰贵府，在售户型94/113/115/133/142/190/240/260/308平等，价格均价16500-22000元每平。其项目位置和借学区房的优势，价格一直很稳；

南明华润九悦：在售户型90/108/121/129/155/180平，价格13000-17000每平，部分户型特价在11600-12500每平；

南明金龙滨河湾壹号：在售户型47/98/118/138/160/180，正常房源11000-13000每平，部分特价房10500每平起。

与之比较，毓翠首开价格在云岩区核心项目还是有优势的，放大到整个“一环”区域，特别是城市资源和环境界面呈现较为良好的在售项目，价格都不算便宜。

05.国企背书，贵阳城投国企背书能力：毓翠开发房企贵阳城投是国有房企，贵阳城投属于国有平台公司，可以得到国有企业背景背书加持。

贵阳城投属于贵阳城市建设投资有限公司，是真正的国有背景房企，这点可以为项目提供背景背书支持。

项目输出物业公司是城投自己的物业，那物业公司也属于国有企业，自然也会得到背景背书的支持。

毓翠项目工地

当下的市场环境，国有平台背景的房企，在项目营销阶段可以提供一定程度的价值助力支持。至于取得的效果，还要看平台公司的综合实力和市场认可度。

贵阳城投目前在贵阳市场有多个住宅项目在开发，虽然市场影响力还未打开，住宅项目吸引力比较有限，但确实为区域的置业者提供了一个参考和选择。

项目缺点简析

项目不足：

01.项目地块，地块狭长内部空间不足：毓翠地块空间狭长且不规整，不利于项目的产品规划和呈现。

毓翠项目地块紧贴人民大道和毓秀路，地块呈南北不规则的条状，地块南北长约360米，东西最窄出仅约50多米，这样的地块空间很不利于住宅产品的规划和设计。主要不利有两点：

项目地块形状

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