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今天结合这次的项目设计，我聊聊一些特点和变化。此文也是对昨日《长沙的新房品质正快速迭代》一文中描述的现象的印证。

首先我要讲的，无论怎么说，这个地块位于长沙南二环以内，毫无疑问的中心城区，中心城区近几年供地确实不多，所以哪怕这个地块素质肯定是一般般的，但仍有他的拥趸。

户型的变化

那么先看看户型。户型这次有两个特点：

1、户型变小：这次项目安排了120-143-170的户型，以143为主，这印证了我天天说的事情，2021-2023年长沙主城区一窝蜂造大平层的风潮，已经结束了，中面积段将回归长沙主城区。

2、面宽增加：现在的市场，简单粗暴，面宽不够，就是烂户型。本地块面宽资源相对也不是很宽松，不过开发商显然已经深知长沙就是卷户型。120户型，面宽12.9米，143户型，面宽15.1米，165/170户型，面宽17.7米，均是大面宽户型。

3、纯板楼变多：高层小户型，做纯板楼最大的障碍是公摊，随着住宅新规范的通过，哪怕是高层小户型，也能通过提高赠送，来做纯板楼。众所周知，板楼肯定舒适度远高于塔楼或类板，所以现在塔楼或者连廊类板，会逐步退出市场。这次120平户型是也部分做出来板楼。

4、这个项目应该适用了新规，那么在阳台和飘窗进深、设备平台的设置上应该会搞出点花样，由于目前还没有具体的户型图，等出来了再聊。

配置的变化

除了户型，新房的配置也在明显迭代。天青府应该是刚需卷品质第一盘，那么这个盘，也可以算后继者。这个项目做出了几个变化：

1、刚需也要做纯架空和会所：这个项目全楼栋架空，没有安排单独会所，但大概率用架空做泛会所。这是目前改善盘的基本操作。天青府由于位置稍微偏，卷一卷还能理解，这个项目纯粹是说明，主城区的也得卷了。

2、重视小地块的联系：小地块的劣势，已经被目前的客户充分知晓，是不得不直面的问题了。所以无论是政府还是开发商也都知道哪怕投入些成本也应该解决这个问题。这个项目南北两地块是被湖开路割裂的，而湖开路下沉隧道，将两个地块完全连接起来，使得小地块成为大地块。这远胜于过去通过天桥或者地道连接地块。

3、继续抛弃商业：目前长沙的规范中，纯住宅地块可以配套5%商业。以前来讲，豪宅无底商，刚需一堆商业；但现在，无论豪宅还是刚需，能不做就尽量不做，此项目仅0.91%的商业比例，以后除了主干道或者高流量道路旁，基本上这个趋势还会延续。

教育的变化

此项目按照挂牌条件，“教育配套问题由长沙市天心区人民政府按政策落实”。理论上来说是无配套学校的，但有几个特殊点：

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就在刚刚，10月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉。

1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%。上月5年期为3.85%，上月1年期为3.35%。

新一期LPR（1年期、5年期以上）均下调0.25个百分点，这是今年以来第三次下调LPR，也是降幅最大的一次。

据了解，长沙目前执行的最低首套房贷利率为3.15%，也就是LPR-70BP，此次LPR下调后，房贷利率有可能会低至2.9%，是有史以来房贷利率最低点。

房贷利率进一步下调无疑可以降低购房者的置业成本。

目前，长沙主流银行首套房贷利率为3.15%，本次下调后意味着长沙首套房贷利率将降至2.9%。按100万贷款30年来计算，每月的还贷金额将从4297降至4162，节省135元/月，总利息节约4.86万元。

经历此次下调后，长沙商贷与公积金差距进一步缩小。目前，长沙公积金首套房、二套房贷利率分别为2.85%、3.325%（贷款期限均为5年期以上）。

另外，备受关注的存量房贷利率也将迎来利好。10月25日起，各大银行将统一调整存量房贷利率。其中，湖南购房者存量房贷可降至LPR-30BP（3.3%）。

大多数人的房贷重新定价日为次年1月，此次存量房贷利率降至3.9%（按照2023年12月5年期以上LPR 4.2%计算），期间若LPR不再调整的话，元旦重新定价后可调至3.3%。