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从江宁的发展脉络可以看出，老城在东山，上世纪90年代开始兴起；新城则在双龙大道一线，一路向南延伸——2000年前后，1.0百家湖板块初步启动；随后，2.0九龙湖板块接棒；近几年来，3.0上秦淮板块势头正劲、风生水起。

◐双龙大道实拍图

对于江宁而言，双龙大道是一条“神奇”的大道：

✔这是江宁的交通主动脉：北至南京南站，南至禄口机场，是江宁连通2大交通枢纽的主通道；北接双龙大道至主城，是江宁连通主城的主通道；沿着百家湖、九龙湖、上秦淮一路向南，是江宁区内各大重点发展板块的主通道。

✔这是江宁的经济主动脉：2021年，江宁的GDP超过2800亿元。江宁的经济根基，其中一大半都在双龙大道沿线——百家湖板块的多家名企，九龙湖板块的总部经济园，上秦淮板块的未来科技城……这一条路跳动着江宁的经济脉搏！

◐九龙湖国际企业总部园实拍图

（图片来源于网络，侵删）

✔这是江宁的商业主动脉：2021年，江宁的社会消费品零售总额突破1000亿元。江宁的高端商场，大部分也沿着双龙大道分布——百家湖板块的金鹰天地、景枫KINGMO、21世纪太阳城，上秦淮板块的砂之船奥莱，吸引全城消费力。

◐砂之船奥莱实拍图（图片来源于网络，侵删）

✔这是江宁的人居主动脉：江宁的高端住宅，同样沿着双龙大道一路向南，品质也在陆续迭代——十年前，百家湖板块当红；五年前，九龙湖板块多个楼盘陆续交付；近几年来，上秦淮板块火热。如今，三大板块二手房价均突破4万+！

提及江宁，似乎永远绕不开百家湖。其实百家湖的繁盛，也在近十年间。

1999年建成、位于百家湖畔的凤凰广场，见证了江宁撤县设区的历史时刻。但当时江宁的中心还在东山，江宁人买房、消费、工作等的首选也在东山。

2011年开业的同曦万尚城，让江宁人首次邂逅了多家国际品牌，百家湖商圈也从这里启幕。2015年金鹰天地开业、2016年景枫KINGMO开业，让百家湖拥有了同步新街口的奢华商场，百家湖商圈真正成型，也成为江宁人的骄傲。

◐百家湖商圈实拍图（图片来源于网络，侵删）

如今，百家湖聚集46家世界500强企业，拥有地铁1号线、3号线、5号线（在建），汇聚约80万㎡商业体量、日流量超200万人次，全面成熟。

政府的强力推动，让百家湖板块一跃而起，成为江宁的中心城区。

过去的几年，是江宁发展最快、最好的几年——全区工业经济规模迈上3000亿元台阶，被评为全省高质量发展先进区、全国生态文明建设示范区。

过去的几年，也是上秦淮发展最快、最好的几年——1000多家名企进驻，多个商业体建成，地铁3号线通车……一个崭新的新城，已经跃然眼前！

◐上秦淮实拍图（图片来源于网络，侵删）

在政府的强势推动下，上秦淮的未来更加势不可当——紫金山科技城的成就全球瞩目，江宁妇幼保健院即将开建，HI-PARK总部经济区规划启动，未来已来！

01 产业新高地

事实上，纵观上秦淮的规划与建设，我们会发现，从一开始，百家湖并不是它的目标，它对标的，是国内知名的科技新城，乃至世界级的科创中心。

百家湖的产业，以西门子数控、菲尼克斯电气等传统行业为主。而上秦淮的产业，从未来科技城开始起步——对标阿里巴巴所在的杭州未来科技城打造，是国内5大科技城之一，产业的科技含量、全球影响力远远超过百家湖板块。

如今，上秦淮已经引进华为、中软等1000余家知名企业、14位院士、近3万名产业精英，聚焦未来网络、智能制造两大千亿级产业，冲击“高精尖”。

◐上秦淮实拍图（图片来源于网络，侵删）

上秦淮板块的产业中，有着很多“绝招”和“大招”，最突出的是紫金山实验室。紫金山实验室被纳入国家战略科技力量序列，领衔科学家为刘韵洁院士、邬江兴院士、吴培亨院士、尤肖虎教授，取得多项世界领先的科研成就。

2021年，江苏省第十四次党代会提出支持南京创建“综合性国家科学中心”。南京市应时而动，以紫金山实验室所在的上秦淮为核心，对标世界一流，打造紫金山科技城，将科技创新与产业基础再造紧密结合，积蓄发展动能。

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LPR降了，房贷利率不降了！

就在10月21号，在央行公布了最新的LPR报价：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR由3.85%降至为3.60%。以上在下一次发布LPR之前有效。

正当买房人欢心鼓舞的时候，南京多家银行传出拒绝将向新申请房贷的客户继续下调房贷利率的消息。

原本南京的首套房贷利率最低为LPR-90BP，这次LPR调整之后，首套房贷利率有望从2.95%下调至2.7%。

但是从最新的银行操作上来看，很多银行默认目前南京最低首套房贷利率为2.95%。

如果说在LPR和最低房贷利率确定的前提之下，那么唯一可以变动的只有基点上浮。

但根据小编的了解，在LPR下调之后，南京有银行给出了最低2.93%利率，这无疑是南京有史以来最低的商贷利率。

基点上浮，影响不小！

在此次LPR下调之前，已经拿到了LPR-90BP的买房人，在下一个贷款合同的房贷定价日后依然能享受2.75%的房贷利率。

但基点上浮之后，南京的买房人可就亏大了！

为何这次商贷利率不往下调了？

究其原因，可能是因为南京继续下调商贷利率，就会导致商贷低于公积金利率。

一旦执行LPR-90BP，南京首套商贷利率只要2.75%，而目前南京公积金贷款利率，首套为2.85%。

这么一来就会出现商贷利率打破公积金“底线”的情况。

商贷能不能打破公积金利率的“底线”？

从广州传来消息，目前广州首套商贷利率执行LPR-75BP，即2.85%，和公积金贷款利率持平。

而且广州的小银行和外资银行目前给到的商业贷款利率政策，出现和公积金贷款利率“错位”的情况了。

自上个月美联储降息之后，下调LPR已经成为了大家的共识。

但由于公积金利率没有及时跟进下调，导致现如今，商业银行在要不要打破公积金的“底线”的问题上，出现了纠结！

网传公积金利率将从2.85%下调至2.6%，但目前官方没有出面回应。

今年年底美联储可能还会继续降息，咱们国家大概率也是要跟进的，与其纠结，不如现在及时调整存款利率和公积金贷款利率，给未来商贷利率下调腾出更多更大的空间。

接下来10月25日，南京各家银行将统一对符合条件的存量房贷利率进行批量调整。

只要是符合条件的存量房贷（包括首套房、二套房）利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。

LPR最新报价为3.6%，存量房贷将在此基础上减30基点，也就是3.3%，和南京最低的房贷利率2.93%已非常接近了。